Grondbeleid

Inleiding

Deze paragraaf beschrijft op hoofdlijnen het grondbeleid, de financiële positie en het weerstandsvermogen van het grondbedrijf. Tegelijkertijd hebben we ook het Najaarsbericht opgesteld. Het Najaarsbericht gaat een slag dieper dan de paragraaf en geeft inzicht op een lager detailniveau.

1. Grondbeleid

1.1 Economische ontwikkelingen
(gegevens NVM, Rabobank en CBS – augustus 2016)

Woningbouw
De cijfers van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) zijn positief. Ten opzichte van 2015 verwachten ze in 2016 landelijk 10 tot 15% meer transacties en stijgt de gemiddelde woningprijs met 5%. Belangrijke factoren hiervoor zijn het economisch herstel en de lage hypotheekrente. Wel wordt het verschil tussen de diverse regio’s steeds groter. Oss loopt achter bij de landelijke trend maar ook hier is nu duidelijk sprake van een verbeterde markt. Woningprijzen stijgen in een krappe woningmarkt. De regio Oss loopt hierbij helaas ook nog achter op het landelijk gemiddelde. Dit blijkt bijvoorbeeld uit het aantal dagen dat een gemiddelde woning te koop staat. In Oss is dat ongeveer 150 dagen tegenover ongeveer 100 dagen in Nederland. Daarnaast heeft de gemiddelde woningzoeker in Oss een veel ruimere woningkeuze (meer dan 14 woningen) dan gemiddeld in Nederland (8 woningen). Alhoewel de markt in Oss achterblijft bij het landelijk gemiddelde wordt ook hier de woningmarkt krapper met stijgende woningprijzen als gevolg. In Oss was de bodem in 2015. Sindsdien stijgen de prijzen. Kortom, er is een duidelijke positieve tendens, landelijk en ook voor Oss. We verwachten dat deze trend zich voortzet.

Bedrijventerreinen

Ook voor het bedrijfsleven zijn de cijfers gunstig. De economische groei in Nederland komt in 2016 en 2017 volgens het CBS respectievelijk op 1,7% en 1,6% uit. De binnenlandse bestedingen spelen hierin een belangrijke rol. Daarnaast is de werkloosheid in 2016 verder gedaald en zal deze in 2017 waarschijnlijk stabiliseren. In bijna heel Nederland is een verbetering van de economie te zien. De stijging in de regio (Zuid en Noord) Oost-Brabant heeft vooral te maken met een hogere vraag vanuit de transport en logistieke sector. Dit vertaalt zich in Oss in een steeds grotere interesse naar bedrijfsgrond (zowel naar kleinere als grotere percelen). Helaas constateren we wel dat bedrijven nog maar beperkt overgaan tot daadwerkelijke koop van de kavels.

1.2 Beleid

Grondbeleid

De vastgoedmarkt is op dit moment aan veel veranderingen onderhevig. De huidige ontwikkelingen gaan uit van een grotere rol van de markt en particuliere initiatieven en minder financiering en regels vanuit de gemeente. Daarom spreekt men nu ook wel eens over gebiedsontwikkeling nieuwe stijl. Het idee hierbij is dat gebiedsontwikkeling vraaggericht is (waar is daadwerkelijk behoefte aan?). Daarbij richt gebiedsontwikkeling nieuwe stijl zich op de integrale ontwikkeling van het hele gebied en over het algemeen uitgesmeerd over een veel langere termijn dan vroeger het geval was. Er is sprake van een veel opener proces.

Bij gebiedsontwikkeling nieuwe stijl gelden vanuit financieel oogpunt twee belangrijke uitgangspunten:

  1. Stel waarden en waardecreatie centraal (denk niet in kosten maar in opbrengsten voor de hele gemeenschap). Een instrument dat hierbij hoort is bijvoorbeeld een maatschappelijke kosten-baten analyse.
  2. Regel de financiering integraal en voor de lange termijn. Voor de gemeente betekent dit dat de nadruk verschuift van grondexploitatie naar gebiedsexploitatie. Bij een gebiedsexploitatie kijken we naar de exploitatie van het gebied vanuit de lange termijn, dat wil zeggen een combinatie van de grondexploitatie (gericht op het verkopen van bouwrijpe grond), de vastgoedexploitatie (gericht op het oprichten en verkopen van gebouwen) en de beheerexploitatie (die gaat over het beheer van bijvoorbeeld de openbare ruimte).

De nieuwe werkwijze maakt dat we in 2016 de nota grondbeleid gaan herzien. De denkrichting voor het nieuwe beleid is een slim gedifferentieerd grondbeleid: actief alleen waar wenselijk en nodig (om regie te kunnen voeren, middelen te genereren of ontwikkelingen op te pakken die de markt niet oppakt) en in andere situaties faciliterend naar de markt (loslaten of participatie).  

Grondprijsbeleid

In 2016 hebben we het grondprijsbeleid herzien. Dat was nodig omdat het vorige beleid niet voldoende flexibiliteit bood om te kunnen inspringen op de veranderde markt. Verder hebben we een actueel grondprijzenbeleid nodig voor de onderbouwing van de gemeentelijke grondexploitaties. In het grondprijzenbeleid formuleren we het beleid voor de verkoop en verhuur van gemeentelijke gronden. Het gaat om gronden voor woningbouw, commerciële functies, waaronder bedrijventerreinen, maatschappelijke voorzieningen en overige functies. We gaan niet meer met vaste prijzen werken, maar meer met bandbreedtes. Op die manier kunnen we beter maatwerk leveren voor de verschillende situaties. We herzien de grondprijzen jaarlijks. Dat doen we bij het Najaarsbericht.

Vennootschapsbelasting (Vpb) voor gemeenten

Vanaf 2016 moeten gemeenten en andere overheden vennootschapsbelasting (Vpb) gaan betalen over de winst die ze met hun ondernemingsactiviteiten maken. Deze plicht komt voort uit klachten vanuit het bedrijfsleven over oneerlijke concurrentie bij het uitvoeren van bedrijfsmatige, commercieel getinte activiteiten van (onder andere) gemeenten. Private ondernemingen zijn vennootschapsbelastingplichtig en publieke ondernemingen zijn tot 2016 vrijgesteld. De invoering van de belastingplicht voor overheidsondernemingen moet die mogelijke concurrentieverstoringen wegnemen.

Of het grondbedrijf Vpb-plichtig is hangt van een aantal factoren af. Eén van de belangrijkste is dat er sprake moet zijn van een structureel winstoogmerk. Oftewel: heeft het gemeentelijk grondbedrijf de afgelopen jaren structureel winst gemaakt? Hiervoor is een quick-scan ontwikkeld. Op basis van de uitkomsten van deze quick-scan is de conclusie dat ons grondbedrijf een Vpb-plichtige onderneming is.

De tweede stap is het opstellen van een fiscale openingsbalans bij alle complexen. De openingsbalanswaarde kan gezien worden als de (fictieve) kostprijs voor verwerving van de grondpositie per 1 januari 2016. Bij deze berekening ga je uit van alle toekomstige baten en lasten, gedeeld door de nog uit te geven vierkante meters. Winst- of verliesnemingen in het verleden worden in deze berekening niet meegenomen. Dat betekent dus dat je toch winstbelasting zou kunnen betalen bij complexen waar de afgelopen jaren forse verliesnemingen op gedaan zijn.

De Belastingdienst vindt dat één van de uitgangspunten in het bepalen van de openingsbalans moet zijn dat een ondernemer de te betalen Vpb meeneemt in zijn investeringsbesluit. Deze aanname is versleuteld in de berekening van de disconteringsvoet. Hierdoor wordt de openingsbalans lager. Als de kosten en opbrengsten vervolgens werkelijk worden gemaakt, dan zijn die altijd anders (gunstiger) dan de planning. Dit leidt dan ook vrijwel altijd tot een Vpb-last. Dit is inherent aan de berekeningsmethode.

Er is nog steeds veel onduidelijk over de rekenmethodes die gebruikt kunnen worden om de Vpb-last te bepalen. We gaan als grondbedrijf op dit moment uit van het systeem van een gemiddelde kostprijs en de werkelijk door ons betaalde rente. Dan zouden we na 2020 een Vpb-last van ongeveer € 500.000 krijgen. Dat valt buiten de periode van deze begroting. Daarom nemen we nu nog geen maatregelen. Een ander standpunt van de Belastingdienst over de rente, de looptijd van een project, de gehanteerde methode van kostprijsbepaling, de vraag wat te doen met projecten met een negatieve openingsbalans enzovoort, maakt dat de last hoger of lager uit kan gaan vallen.

Nieuwe regels Besluit Begroting en Verantwoording (BBV)

De Gemeentewet schrijft voor dat elke gemeente jaarlijks begrotings- en verantwoordingsstukken opstelt. Het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) bevat de regelgeving daarvoor. In het BBV is opgenomen dat een commissie zorgt voor een eenduidige uitvoering en toepassing van de regels.

In 2015 heeft de commissie BBV de regels voor grondexploitaties opnieuw bekeken. De reden hiervoor is een aantal ontwikkelingen op het gebied van grondexploitaties. Namelijk: de forse afboekingen van gemeenten op grondposities in de afgelopen jaren, de aanbevelingen uit het rapport Vernieuwing BBV over transparantie en vergelijkbaarheid en de aankomende Omgevingswet. Ook wilde de commissie de regels voor grondexploitaties meer laten aansluiten bij de regels voor de vennootschapsbelasting. Het idee van de commissie is dat daardoor de administratieve druk voor gemeenten vermindert.

De commissie BBV heeft een aantal stellige uitspraken gedaan die (met terugwerkende kracht) per 1 januari 2016 gelden. Deze veranderingen hebben effecten op de lopende grondexploitaties. Bij het MPG hebben we al op een aantal punten voorgesorteerd op de definitieve vaststelling van het nieuwe BBV in maart 2016. Inmiddels zijn alle regels en vraagpunten bekend. Bij het opstellen van de geactualiseerde exploitaties hebben we die regels nu verwerkt.

Bij het opstellen van het MPG hebben we de kostensoortenlijst uit de Wet ruimtelijke ordening al gebruikt als maximaal op te mogen nemen kosten. Inmiddels is er ook meer duidelijkheid over de andere regels rond het BBV. Dit zijn de belangrijkste wijzigingen:

  • 10 jaars-termijn: de commissie BBV gaat er vanuit dat een exploitatie niet langer dan 10 jaar loopt. Als dat wel zo is moet de gemeente maatregelen nemen. Wij hebben de opbrengstenstijging bij projecten die langer dan 10 jaar lopen op 0% gezet.
  • Rentetoerekening: in het verleden schreven we rente toe in het lopende jaar van de exploitatie. Dat kost de meeste exploitaties geld. Verder is de rente voor de komende jaren verhoogd van 1,45% naar 1,50%. Deze berekening moeten we nu jaarlijks gaan herzien.
  • Termen: het BBV hanteert nieuwe benamingen voor de verschillende fases waarin een plan zich kan bevinden. Wij hanteren vanaf nu deze nieuwe benamingen.

Alle aanpassingen hebben geleid tot een verandering van de exploitaties. De concrete cijfers staan in het Najaarsbericht.

2. Financiële positie

Hierna volgt een overzicht van de financiën van het grondbedrijf op portefeuilleniveau.

2.1 Stand van de ABR (algemene bedrijfsreserve)
De volgende grafiek geeft inzicht in het verloop van de ABR van het grondbedrijf.

We verwachten dat de ABR de komende jaren lager wordt ten opzichte van de vorige prognose uit het MPG 2016-2019. In het MPG gingen we uit van een ABR (stand 1 januari 2017) van € 1,21 miljoen. Dit wordt € 180.000. Dit is ruim € 1 miljoen lager. Dat komt door de volgende veranderingen:

  • Lagere winstnemingen bij de projecten Piekenhoef (€ 170.000) en De Geer (€ 550.000) in 2017. Bij de industriecomplexen en bij het project Piekenhoef hebben we een jaarlijkse winstneming. Een lagere uitgifte leidt direct tot een verlaging van de ABR in het lopende jaar. Bij het plan De Geer verwachten we structureel een uitgifte van 1 hectare per jaar. Op basis van het STEC-advies (2015) verwachten we eens in de 5 jaar een extra piek van 2 hectare. Planningstechnisch stond deze piek in 2016. We hebben deze incidentele verkoop nu in 2017 opgenomen. Bij Piekenhoef hebben we de prognose van het aantal uit te geven woningen in 2016 met 20 verlaagd.
  • Verliesnemingen in de lopende exploitaties. Bij de plannen Koornstraat, Megen Zuid, Centrumplan Lith, Centrumplan Geffen en de Weverstraat moeten we beperkte verliesnemingen doen. De toelichting op deze verliesnemingen staat in hoofdstuk 4 van het Najaarsbericht. In totaal gaat het om een bedrag van € 180.000.
  • Verliesneming Schaapskooi. We verwachten dat we dit complex eind 2016/begin 2017 kunnen activeren. Het resultaat hebben we al meegenomen in de berekeningen. Het gaat om een verlies van € 160.000.
  • Verliesneming Bergoss. Dit jaar verwachten we dat we een verlies van € 860.000 op dit complex moeten nemen. Deze verliesneming heeft geen effect op de ABR. Een deel van de verliesneming hadden we namelijk al gereserveerd in de voorziening Bergoss. De rest van deze verliesneming is gedekt vanuit de algemene reserve.

2.2 Verkopen

Woningbouw

In de volgende grafiek geven we inzicht in het verloop van de totale uitgifte van bouwkavels in Oss voor de komende jaren. Dit zijn de kavels die we bouwrijp verkopen. Het is exclusief gronden die we in de huidige staat aan ontwikkelaars verkopen en dus niet zelf bouwrijp maken (voorbeelden zijn de woningen binnen het project Koornstraat-Begijnenstraat en de te realiseren woningen door Park en People binnen het project Talentencampus).

We schatten in dat we aan het eind van dit jaar 260 bouwkavels verkocht hebben. Dat zijn 4 kavels meer dan we verwacht hadden bij het opstellen van het MPG. Ook voor de komende jaren is de verwachting redelijk gelijk gebleven.

Bedrijventerreinen

In de volgende grafiek geven we inzicht in het verloop van de totale uitgifte van bouwgrond voor industrie (in hectares) in Oss voor de komende jaren. De planning voor de verkoop van bedrijventerreinen is aangepast ten opzichte van het MPG 2016-2019. De wijziging wordt voor een groot deel bepaald door het doorschuiven van 2 hectare naar 2017 binnen De Geer Oost-Zuid. In totaal verwachten we eind dit jaar 5,5 hectare verkocht te hebben.

2.3 Projectenportefeuille
In de volgende tabel geven we een overzicht van de verschillende complexen binnen het grondbedrijf en de wijzigingen ten opzichte van het MPG 2016-2019:

  • De eerste wijziging is het in exploitatie nemen van Soos 66. Dit gaat om de gronden aan de kruising van de Kapelsingel en Singel 1940-1945. BrabantWonen gaat hier 42 appartementen realiseren met een huur tot de eerste aftoppingsgrens.
  • De tweede wijziging is de toevoeging van het nieuwe complex Schaapskooi per 1 januari 2017. Het gaat om de ontwikkeling van 10 wooneenheden voor 1- en 2-persoonshuishoudens (verhuur). Op dit moment verkennen we samen met BrabantWonen de ontwikkelpotentie van dit plangebied. Als we uitgaan van de planning van BrabantWonen verwachten we dat dit plan eind 2016/begin 2017 geactiveerd gaat worden. Vooruitlopend op de nog vast te stellen grondexploitatie hebben we de voorlopige cijfers al wel meegenomen.

2.4 Winstnemingen
Het volgende staafdiagram geeft een overzicht van de te verwachten winst- en verliesnemingen binnen de uitvoeringsprojecten in de periode 2016-2020 (bedragen in miljoenen euro’s). Deze winst- en verliesnemingen hebben we verwerkt in de prognose van de ABR.

Binnen de grondexploitaties kunnen we winst nemen als we aan één van de volgende drie kaders voldoen:

  1. De kosten zijn gedekt door gerealiseerde opbrengsten. Elke euro aan ‘nieuwe’ opbrengsten levert dus direct winst op.
  2. Bijna alle kosten zijn gemaakt en de nog behoedzaam geraamde kosten voor afronding zijn volledig gedekt door de gerealiseerde opbrengsten.
  3. De gerealiseerde verkopen overtreffen de gemaakte kosten én de behoedzaam en goed in te schatten, nog te realiseren verkopen zijn aanzienlijk hoger dan de behoedzaam ingeschatte, nog te maken kosten. Dit zal het geval zijn bij een grondexploitatie met omvangrijke winstgevendheid.


De winstnemingen uit de herstructurerings- en woningbouwprojecten gaan naar de ABR. De winstnemingen uit de industriecomplexen gaan voor 80% naar de ABR en voor 20% naar de reserve strategische aankopen. Om de ABR te versterken is bij het vaststellen van de programmabegroting 2013-2016 besloten om in de periode 2012 t/m 2015 af te wijken van het beleid ten aanzien van de winstnemingen op industrieterreinen door niet 80% maar 100% in de ABR te storten. Vanaf 2016 zou de reserve weer aangevuld worden. Zoals we hebben beschreven voldoet de ABR nog niet aan de minimale omvang van € 1 miljoen bij het negatieve scenario. Daarom vullen we de reserve strategische aankopen vooralsnog niet aan.

Voor de volgende projecten vinden, volgens afspraak, nog tussentijdse winstnemingen plaats: Piekenhoef, De Geer Oost-Zuid, De Bulk 2-3 en Egalisatiecomplex Industrieterreinen. De nieuwe BBV-regels maken tussentijdse winstnemingen bij deze complexen nog mogelijk.

Bij de plannen Koornstraat, Megen Zuid, Centrumplan Lith, Schaapskooi, Bergoss, Centrumplan Geffen en de Weverstraat verwachten we een verliesneming.

3. Weerstandsvermogen

3.1 Risico's en voorzienbare verliezen
Bij de complexen onderscheiden we twee soorten risico’s, namelijk de conjuncturele risico’s en de projectrisico’s. Vertraging in de uitgifte door een lagere woningvraag of een verlaging van de grondprijzen door een slechtere economie zijn voorbeelden van conjuncturele risico’s. Projectrisico’s komen alleen in het specifieke plan voor. Dat kan bijvoorbeeld een mogelijke vervuiling zijn of extra kosten die we moeten maken voor een verbetering van de ontsluiting van de wijk.

Conjuncturele risico’s

De ABR van het grondbedrijf dient om de conjuncturele risico's op te vangen. De minimale ondergrens van de ABR is op € 1 miljoen bepaald. Dat bedrag moet beschikbaar blijven, zelfs in het meest negatieve scenario. Bij dit negatieve scenario gaan we uit van de fictie dat alle winstnemingen 50% lager uitvallen. Dit percentage is een combinatie van het vertragen van de verkoop en lagere grondprijzen. Op basis van dit negatieve scenario zou de ABR eind 2020 uitkomen op - € 1,4 miljoen. Dat is dus € 2,4 miljoen te laag.
Formeel moeten we nu dus bijstorten in de ABR. Als we het bedrag van € 2,4 miljoen contant maken naar nu (NCW) zou dat betekenen dat we vanuit de algemene reserve € 2,3 miljoen moeten bijstorten. Dat doen we niet. De algemene reserve is nu achtervang voor het opvangen van de conjuncturele risico's.

Projectrisico’s

Naast de conjuncturele risico’s spelen projectrisico’s. Projectrisico’s voor ontwerp- en uitvoeringsprojecten worden gedragen door de grondexploitaties zelf. Dat is alleen het geval als er voldoende winstpotentie in het project aanwezig is.
De risico’s van projecten die onvoldoende of geen winstpotentie bezitten dekken we nog steeds af met de reserve planeconomische risico’s.

                                       bedragen in euro’s

Risico’s per 1 januari 2016

MPG 2016-2019

Begroting 2017

Verschil

programmaprojecten (IMVA)*

1.391.127

1.391.127

0

grondexploitaties (BIE)**

1.324.000

1.139.000

185.000

Totaal

2.715.127

2.530.127

-185.000

* afgedekt met de voorziening programmaprojecten
** afgedekt met de reserve planeconomische risico's

3.2 Reserves en voorzieningen

Reserves

Het volgende staafdiagram geeft het verloop van de reserves van het grondbedrijf weer. De stand per 1 januari 2016 is gerealiseerd en de standen per 1 januari voor 2017 tot en met 2020 zijn een inschatting. Het verloop van de reserves is een weerspiegeling van geactualiseerde prognoses en de geactualiseerde risicoanalyse.

Voorzieningen

Het volgende staafdiagram geeft het verloop van de voorzieningen van het grondbedrijf weer. De stand per 1 januari 2016 is gerealiseerd en de standen per 1 januari voor 2017 tot en met 2020 zijn een inschatting. Het verloop van de voorzieningen is een weerspiegeling van geactualiseerde prognoses en de geactualiseerde risicoanalyse.

Voorziening programmaprojecten: Deze voorziening dekt voor programmaprojecten het verschil tussen de boekwaarde en de marktwaarde met de huidige bestemming volledig af. Een externe taxateur taxeert de marktwaarde met huidige bestemming. De voorziening neemt toe omdat de boekwaarde jaarlijks toeneemt met de plankosten.  

Voorziening te verwachten kosten afgesloten complexen: De voorziening vangt te verwachten kosten op van afgesloten ‘uitvoering’-projecten waar geen opbrengsten tegenover staan.

Voorziening te verwachten exploitatieverlies Heesch-West: Deze voorziening dient om het te verwachten verlies op het project Heesch-West op te vangen. Als we uitgaan van de huidige planning dragen we deze voorziening eind 2016 over aan de gemeenschappelijke regeling.

Voorziening erfpachtovereenkomsten: We gaan steeds meer erfpachtovereenkomsten aan. Dat geldt zowel voor woningbouw als voor bedrijventerreinen. Erfpacht heeft veel voordelen. We lopen echter wel een beperkt risico mocht een erfpachter niet meer betalen. Bijvoorbeeld omdat hij de herziening van de canon betwist. Om die risico’s goed op te vangen hebben we vanaf 2015 een voorziening van € 250.000 getroffen.